Księga wieczysta – co to jest i jak ją czytać?

Poradnik krok po kroku dla kupujących nieruchomości

Księga wieczysta to jak rentgen nieruchomości – pokazuje wszystko, czego nie widać na pierwszy rzut oka: długi, współwłaścicieli, służebności czy kredyty. To dokument, który może Cię uchronić przed finansową katastrofą. Dowiedz się, jak ją znaleźć, zrozumieć i zinterpretować krok po kroku.

1. Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta (KW) jest urzędowym rejestrem, który opisuje stan prawny nieruchomości. Jej głównym celem jest zapewnienie bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami – pozwala sprawdzić, kto jest właścicielem, czy nieruchomość jest zadłużona lub czy ktoś ma do niej inne prawa (np. dożywocie, służebność przejścia).

Prowadzą ją sądy rejonowe, ale dzięki systemowi EKW (Elektroniczne Księgi Wieczyste) możesz ją sprawdzić online bez wychodzenia z domu.

2. Gdzie znaleźć księgę wieczystą?

Wejdź na 👉 https://ekw.ms.gov.pl

Do przeglądania KW potrzebny jest jej numer – wygląda tak: XX0X/12345678/9

Skąd go wziąć?

• od właściciela nieruchomości (ma obowiązek go podać),

• z aktu notarialnego,

• z wypisu z rejestru gruntów,

• lub (odpłatnie) za pośrednictwem komercyjnych portali, takich jak Geoportal360, KW.pl czy ksiegiwieczyste.pl

📌 Uwaga: Księgi wieczyste są jawne, ale bez numeru nic nie zdziałasz.

3. Budowa księgi wieczystej – przegląd działów (plus przykłady)

📘 Dział I – Oznaczenie nieruchomości i prawa związane z własnością

Zawiera:

• adres nieruchomości,

• powierzchnię,

• numer działki ewidencyjnej,

• informację, czy to lokal mieszkalny, dom, czy grunt rolny.

Przykład wpisu:

„Lokal mieszkalny nr 5, położony w Warszawie przy ul. Zielonej 7, o powierzchni użytkowej 54,3 m²…”

📘 Dział II – Własność i użytkowanie wieczyste

Zawiera:

• dane właściciela (osoba fizyczna, firma, wspólnota),

• podstawę nabycia (np. umowa sprzedaży, spadek, darowizna).

Przykład wpisu:

„Właściciel: Jan Kowalski, nabycie na podstawie aktu notarialnego z dnia 15.06.2019 r.”

💡 Uwaga dla kupującego: Jeśli właścicielem jest więcej niż jedna osoba – sprawdź, czy sprzedaż wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

📘 Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

Tu znajdują się:

• służebności (np. prawo dożywocia, przechodu, przejazdu),

• ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości,

• postępowania sądowe,

• ostrzeżenia o sporach, egzekucji komorniczej, roszczenia byłych właścicieli.

Przykład wpisu:

„Prawo dożywotniego zamieszkiwania przez Marię Kowalską w lokalu mieszkalnym nr 5”

🚨 To najbardziej „niebezpieczny” dział dla kupujących. Jeśli coś tu jest – wymaga to dokładnego zbadania i najczęściej porady prawnika.

📘 Dział IV – Hipoteki

Zawiera:

• informacje o zobowiązaniach finansowych zabezpieczonych na nieruchomości (kredyt hipoteczny, dług wobec ZUS, urzędu skarbowego),

• kwotę zabezpieczenia,

• wierzyciela (np. bank),

• rodzaj hipoteki (zwykła, kaucyjna, przymusowa).

Przykład wpisu:

„Bank XYZ S.A. z siedzibą w Krakowie, hipoteka kaucyjna do kwoty 320 000 zł”

📌 Uwaga: Hipoteka może być spłacona, ale nadal wpisana. Trzeba wtedy uzyskać zgodę banku na wykreślenie.

4. Na co zwrócić uwagę przed zakupem?

✅ Czy osoba widniejąca w dziale II to sprzedający?

✅ Czy w dziale III nie ma służebności lub roszczeń?

✅ Czy w dziale IV nie ma hipoteki lub czy sprzedający przedstawi zgodę na wykreślenie?

✅ Czy dane adresowe i powierzchnia się zgadzają?

✅ czy dane w KW są aktualne?

5. Co powinno niepokoić kupującego?

   
   

🚩 Wpisy o służebności mieszkania – ktoś może mieć prawo dożywotniego zamieszkiwania, którego nie da się usunąć.

🚩 Ostrzeżenia o sporach sądowych lub egzekucji komorniczej – to może zablokować transakcję.

🚩 Brak aktualizacji KW po śmierci właściciela – konieczne będzie postępowanie spadkowe.

🚩 Hipoteka przymusowa – np. wpisana przez ZUS lub urząd skarbowy – najczęściej oznacza problemy finansowe właściciela.

6. Czy da się kupić nieruchomość z hipoteką lub służebnością?

Tak, ale:

✔ musi to być ustalone z bankiem,

✔ najczęściej hipoteka spłacana jest w dniu podpisania aktu notarialnego,

✔ po spłacie bank wystawia zgodę na wykreślenie, co trzeba zgłosić do sądu.

📌 W przypadku służebności, zakazów sprzedaży czy innych wpisów – wymagana jest konsultacja z notariuszem lub prawnikiem.

7. Najczęstsze pytania (FAQ)

Czy brak wpisu hipoteki w dziale IV oznacza, że nie ma kredytu?

👉 Nie zawsze. Może być wniosek o wpis złożony, ale jeszcze nieujawniony. Sprawdź datę ostatniego wpisu i zapytaj sprzedającego.

Czy wpisy w księdze wieczystej są natychmiastowe?

👉 Nie. Często jest opóźnienie kilku tygodni. W międzyczasie mogą być złożone wnioski – są one widoczne w rubryce ‘wzmianki o wnioskach’ na stronie tytułowej KW.

Czy kupujący może sam złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

👉 Tak, ale tylko jeśli posiada zgodę wierzyciela – np. oświadczenie banku.

Podsumowanie – księga wieczysta to Twoje prawnicze okulary

Zakup mieszkania czy domu to jedna z największych decyzji w życiu. Księga wieczysta to klucz do sprawdzenia, czy to, co widzisz, pokrywa się z rzeczywistością prawną. Sprawdzenie jej to obowiązek każdego odpowiedzialnego kupującego – nie ryzykuj.

Potrzebujesz wsparcia przy analizie księgi wieczystej?

Jako specjaliści rynku nieruchomości:

✅ sprawdzimy treść KW za Ciebie,

✅ wyjaśnimy niepokojące wpisy,

✅ przygotujemy dokumenty do sprzedaży i zakupu.

📞 Skontaktuj się z nami → https://www.bigcitybroker.pl/kontakt