Podatek PCC

Wszystko, co musisz wiedzieć o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to jedno z obciążeń, które może dotyczyć osób planujących zakup nieruchomości. Choć brzmi to skomplikowanie, zrozumienie zasad jego funkcjonowania jest niezwykle ważne, zwłaszcza jeśli planujesz zakup mieszkania lub domu. W tym artykule omawiamy, czym jest PCC, kiedy należy go zapłacić, jakie transakcje podlegają temu podatkowi, a także kiedy można skorzystać ze zwolnień.

1. Co to jest podatek PCC?

PCC to podatek, który płaci się od określonych czynności cywilnoprawnych, czyli takich, które regulowane są przepisami Kodeksu cywilnego. Obejmuje to różnorodne umowy zawierane pomiędzy osobami fizycznymi lub firmami, takie jak umowa sprzedaży, darowizny, pożyczki, czy zamiany. Choć podatek ten dotyczy szerokiego zakresu transakcji, w kontekście nieruchomości najczęściej spotykamy się z nim przy zakupie mieszkań i domów.

Obowiązek podatkowy powstaje w momencie dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli zawarcia umowy lub złożenia oświadczenia.

PCC wynosi zazwyczaj 2% wartości nieruchomości, ale w przypadku niektórych umów i specyficznych okoliczności stawka może się zmieniać. Choć podatek ten płacony jest w przypadku wielu transakcji, nie jest on bezwzględnie związany z każdym zakupem nieruchomości.

2. Kiedy musisz zapłacić podatek PCC?

W polskim prawie podatkowym nie da się uniknąć dodatkowych opłat za zakup nieruchomości, a podatki istnieją zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym.

PCC dotyczy przede wszystkim zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Wynosi on wtedy 2% wartości rynkowej nieruchomości. Warto zwrócić uwagę, że to kupujący ponosi odpowiedzialność za zapłatę tego podatku, choć bardzo często formalności związane z jego opłaceniem przejmuje notariusz, który obsługuje transakcję.

Przykład: Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym za 400 000 zł, podatek PCC wynosi 8 000 zł (2% wartości transakcji).

3. Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego a PCC

Jeśli planujesz zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera, nie musisz płacić PCC. Zamiast tego, w cenie mieszkania lub domu już zawarty jest podatek VAT, który w przypadku mieszkań może wynosić 8% lub 23%, w zależności od sytuacji.

Podatek VAT jest wliczony w cenę zakupu nieruchomości, więc kupujący nie musi go osobno regulować. To różnica w porównaniu do rynku wtórnego, gdzie PCC jest osobnym obciążeniem, które trzeba uiścić bezpośrednio po dokonaniu transakcji.

4. Kiedy można uniknąć PCC?

Pomimo tego, że podatek PCC jest obowiązkowy przy wielu transakcjach, istnieją wyjątki, które pozwalają na jego uniknięcie. Najważniejsze z nich dotyczą osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. W przypadku, gdy nabywca nie był wcześniej właścicielem żadnej nieruchomości, może skorzystać ze zwolnienia z PCC.

Kto może skorzystać ze zwolnienia?

Osoby, które nabywają swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym.
Kupujący prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Osoby nabywające prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Aby skorzystać ze zwolnienia, nabywca nie może być właścicielem innej nieruchomości, choć istnieją wyjątki – np. jeśli ktoś otrzymał w spadku nie więcej niż połowę nieruchomości.

5. Nowości – 6% PCC dla inwestorów

W 2023 roku wprowadzono nowe przepisy, które mają na celu ukrócenie praktyki masowego kupowania mieszkań przez inwestorów. Jeśli osoba nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych w obrębie jednego budynku lub kompleksu budynków, musi zapłacić wyższy podatek PCC. Nowa stawka wynosi 6% od wartości transakcji.

Kiedy zapłacisz wyższy podatek PCC?

Jeśli nabywasz co najmniej sześć lokali mieszkalnych, stanowiących odrębne nieruchomości, w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej,
Jeśli nabywasz te lokale od dewelopera, podlegają one opodatkowaniu VAT, ale podatek PCC wynosi 6% w przypadku zakupu "hurtowego"(zapłacisz VAT oraz dodatkowo PCC).
Osoby, które wcześniej nabyły co najmniej pięć takich lokali, również zobowiązane będą do opłacenia wyższego PCC.

Celem tych zmian jest ograniczenie działań inwestorów, którzy przeznaczają mieszkania na wynajem, a nie do zamieszkania przez osoby prywatne.

6. Co jeśli kupisz nieruchomość na innych preferencyjnych warunkach?

Warto wiedzieć, że w niektórych przypadkach można uniknąć PCC, nawet jeśli nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego. Oto kilka sytuacji, w których nie będziesz musiał płacić podatku:

Zakup od spółdzielni mieszkaniowej – jeśli kupujesz mieszkanie na podstawie prawa spółdzielczego, PCC nie obowiązuje.
Wykup mieszkania komunalnego – jeśli wykupujesz lokal komunalny na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, podatek również nie jest naliczany.
Zakup po upływie 5 lat od wywłaszczenia – jeśli środki na zakup nieruchomości pochodzą z odszkodowania za wywłaszczenie, nie musisz płacić PCC.

7. Jak zapłacić PCC?

Zasady płacenia PCC są stosunkowo proste, chociaż trzeba pamiętać o kilku ważnych kwestiach. Podatek należy uiścić w terminie 14 dni od podpisania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Obowiązek zapłaty spoczywa formalnie na kupującym, choć najczęściej to notariusz, który przeprowadza transakcję, załatwia wszelkie formalności związane z zapłatą podatku i złożeniem odpowiednich deklaracji w urzędzie skarbowym.

W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera, kupujący nie musi martwić się o PCC, ponieważ podatek VAT jest już uwzględniony w cenie nieruchomości.

8. Podatek PCC a ulgi podatkowe

Kupując nieruchomość, można skorzystać z pewnych ulg podatkowych. Jeśli zakup nieruchomości był poprzedzony zbyciem innej nieruchomości, możliwe jest odliczenie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe. Dotyczy to zarówno wydatków na zakupu nowej nieruchomości jak i przeprowadzenia remontu. Ulga ta może pomóc zmniejszyć całkowity koszt transakcji.

Podsumowanie

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) jest obowiązkowy w wielu przypadkach, szczególnie przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Warto wiedzieć, że w przypadku rynku pierwotnego obowiązuje podatek VAT, a nie PCC. Dzięki odpowiedniej wiedzy na temat PCC, można uniknąć niepotrzebnych kosztów i formalności. Warto również znać wyjątki, które pozwalają na zwolnienie z tego podatku, a także zasady jego płacenia.

Jeśli nie jesteś pewien, jak rozliczyć podatek, warto skorzystać z pomocy notariusza, który pomoże Ci przejść przez cały proces zgodnie z obowiązującymi przepisami.