Planując zakup mieszkania, jednym z kluczowych aspektów, na które trzeba zwrócić uwagę, jest forma własności nieruchomości. Wśród najczęściej spotykanych opcji pojawiają się dwie: pełna własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Choć na pierwszy rzut oka obie formy mogą wydawać się podobne, różnią się istotnymi szczegółami prawnymi i praktycznymi.
Czym właściwie jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Jakie są jego wady i zalety w porównaniu do pełnej własności? Czy warto zdecydować się na przekształcenie spółdzielczego prawa w pełną własność? W tym artykule odpowiadamy na te pytania, porównujemy obie formy własności oraz wyjaśniamy, które z nich mogą lepiej odpowiadać Twoim potrzebom.
Zapraszamy do lektury, aby dowiedzieć się więcej i podejmować świadome decyzje!
Spis treści
Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Jest to ograniczone prawo rzeczowe, dające osobie go posiadającej prawo do użytkowania oraz swobodnego zarządzania takim lokalem. Nie zapewnia ono pełnej własności, lecz jedynie prawo własnościowe.
Właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia, która jest także właścicielem budynku oraz gruntu, na którym budynek jest postawiony. Nabywca może dysponować nieruchomością podobnie jak w przypadku pełnej własności, jednak z pewnymi ograniczeniami.
Spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości jest uregulowane przez Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych (z dn. 15.12.200 r.).
Podobieństwa - prawo spółdzielcze własnościowe a pełna własność
W obu przypadkach występują takie same zasady dziedziczenia: spadkobiercy dziedziczą nieruchomość/prawo do niej.
Obie formy własności są zbywalne, a ich umowa zbycia wymaga aktu notarialnego.
W obu przypadkach zarządcą części wspólnych jest spółdzielnia.
Spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu można rozporządzać: można go sprzedać, wynająć, przekazać w spadku, dziedziczyć oraz może być przedmiotem egzekucji.
Może ono być także przedmiotem zabezpieczenia kredytu lub objęte hipoteką (także hipoteką spółdzielni).
Sprzedaż w obu przypadkach wymaga aktu notarialnego.
Różnice
Najważniejszą różnicą jest to, iż w przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych przedmiotem własności nie jest nieruchomość (jak w przypadku pełnego prawa własności), lecz samo prawo do pełnego dysponowania lokalem – faktycznym właścicielem nieruchomości i gruntów pozostaje spółdzielnia.
Lokal, którego dotyczy prawo spółdzielcze własnościowe nie ma obowiązku posiadania księgi wieczystej, w przeciwieństwie do pełnej własności.
Jedynie w przypadku pełnej własności mamy obowiązek opłacenia podatku od nieruchomości.
Jedynie pełna własność nieruchomości daje właścicielowi pełne prawo do zarządzania lokalem oraz udział w częściach wspólnych budynku i gruntach.
Spółdzielczo-własnościowe prawo wymaga zgody spółdzielni w przypadku np. przekształcenia lokalu mieszkalnego na usługowy oraz w przypadku remontów, takich jak np. wyburzenie czy postawienie ścianki działowej, przeniesienie kuchni czy wymiana instalacji elektrycznej lub drzwi.
Spółdzielnia, będąc właścicielem nieruchomości, może zaciągnąć zobowiązania finansowe z wpisem hipotecznym na gruncie, jak i na nieruchomości bez zgody właściciela prawa (co może utrudnić sprzedaż).
Gdy spółdzielnia upadnie, istnieje możliwość utraty mieszkania (zyskuje się status lokatora).
Przekształcanie na pełną własność
Od 2007 roku zgodnie z przepisami nie ma już możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zakup mieszkań spółdzielczych własnościowych dotyczy więc wyłącznie rynku wtórnego.
Istnieje natomiast możliwość przekształcenia tego prawa w pełną własność, czyli wyodrębnienie osobnej, niezależnej nieruchomości. Aby mieć możliwość ubiegania się o takie przekształcenie, należy spełnić pewne warunki.
Po pierwsze grunty muszą mieć uregulowaną sytuację prawną, czyli spółdzielnia musi być ich właścicielem. Wiele bloków spółdzielczych powstało na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Prawo użytkowania wieczystego dla takich gruntów zostało w 2019 roku przekształcone w prawo własności. Niektóre budynki mają nadal nieuregulowany stan prawny, przez co właściciele spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie mają możliwości ubiegania się o przekształcenie w prawo odrębnej własności.
Po drugie, lokal nie może posiadać żadnych zaległości z tytułu opłat czynszowych – aby móc się ubiegać o przekształcenie, muszą być one uregulowane.
Po trzecie, właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spłacił część kredytu przypadającego na jego lokal, jaki został zaciągnięty przez spółdzielnię na budowę.
Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa w pełną własność wymaga założenia księgi wieczystej oraz złożenia odpowiedniego wniosku do spółdzielni mieszkaniowej, a następnie podpisaniem aktu notarialnego. Koszt przekształcenia to około 2000 zł, a czas wynosi do 6 miesięcy od czasu złożenia wniosku.
Co wybrać?
Jaka forma własności jest najlepsza? Jak zawsze - to zależy. Zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego może być dobrym rozwiązaniem, jeśli nieruchomość nie ma wad prawnych, a cena jest korzystna. Wszystko zależy od Twoich preferencji :)
Comentarios