– kluczowy krok na drodze do zakupu nieruchomości.
Zakup nieruchomości to zazwyczaj proces skomplikowany i wieloetapowy, dlatego istotne jest zabezpieczenie interesów obu stron – zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Jednym z narzędzi prawnych, które pomaga to zrobić, jest umowa przedwstępna. Choć sama w sobie nie przenosi własności nieruchomości, pełni kluczową rolę w całym procesie transakcyjnym. W tym artykule przybliżymy najważniejsze aspekty dotyczące umowy przedwstępnej.
Spis treści
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to porozumienie, w którym obie strony – najczęściej kupujący i sprzedający – zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej (np. umowy sprzedaży nieruchomości). Regulowana jest w polskim prawie cywilnym, a konkretnie w Kodeksie cywilnym (art. 389-390).
Umowa przedwstępna to swego rodzaju zabezpieczenie interesów stron przed pełnym zawarciem umowy, zwłaszcza w sytuacjach, gdy występują przeszkody, które nie pozwalają od razu na jej finalizację (np. konieczność uzyskania kredytu hipotecznego przez kupującego). Taka umowa wiąże się z zakupem mieszkań, domów i gruntów, ale także z takimi transakcjami jak wynajem czy najem długoterminowy.
Główne cechy umowy przedwstępnej to:
Zobowiązanie stron do zawarcia umowy ostatecznej w określonym terminie,
Możliwość dochodzenia roszczeń w przypadku uchylania się którejś ze stron,
Elastyczność w ustalaniu warunków, które muszą zostać spełnione przed podpisaniem umowy przyrzeczonej.
Kiedy i w jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną?
Umowę przedwstępną najczęściej zawiera się, gdy jedna lub obie strony potrzebują czasu na spełnienie pewnych warunków, aby zawrzeć umowę ostateczną. Najczęstszym przykładem jest oczekiwanie kupującego na przyznanie kredytu hipotecznego. Zawiera się ją również, gdy strony chcą zabezpieczyć transakcję na etapie negocjacji i uniknąć sytuacji, w której jedna z nich nagle się wycofa.
Umowa przedwstępna może być zawarta w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Warto jednak zaznaczyć, że tylko umowa zawarta w formie aktu notarialnego daje możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli ostatecznej) na drodze sądowej. Umowa pisemna zabezpiecza strony, ale nie daje takiej możliwości egzekucji w sądzie.
Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?
Zgodnie z polskim prawem, umowa przedwstępna powinna zawierać przynajmniej podstawowe elementy przyszłej umowy końcowej, czyli:
Określenie stron umowy (dane osobowe kupującego i sprzedającego),
Opis przedmiotu transakcji (szczegóły dotyczące nieruchomości, np. numer księgi wieczystej, adres),
Cenę nieruchomości,
Termin zawarcia umowy ostatecznej,
Zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy właściwej.
Umowa przedwstępna a obowiązek zawarcia umowy końcowej
Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem stron do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej. Jeśli jedna ze stron uchyla się od jej podpisania, druga strona może dochodzić swoich praw w sądzie, zwłaszcza gdy umowa przedwstępna była sporządzona w formie aktu notarialnego. W takim przypadku sąd może zobowiązać stronę uchylającą się do zawarcia umowy.
Umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna
Umowa przedwstępna i umowa rezerwacyjna to dwa różne (chociaż często mylone) typy umów stosowanych w transakcjach związanych z nieruchomościami. Oto najważniejsze różnice między nimi:
Zakres zobowiązań
Umowa przedwstępna | Umowa rezerwacyjna |
Zobowiązuje obie strony (sprzedającego i kupującego) do zawarcia umowy ostatecznej w przyszłości. Jest to wiążące porozumienie, które daje możliwość dochodzenia roszczeń, a nawet zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie. | Zobowiązuje dewelopera do zarezerwowania konkretnej nieruchomości dla kupującego, ale nie narzuca obowiązku zawarcia umowy sprzedaży. Jest mniej zobowiązująca i służy jedynie czasowemu wyłączeniu nieruchomości z oferty. |
Siła prawna
Umowa przedwstępna | Umowa rezerwacyjna |
Ma silne skutki prawne. W przypadku uchylania się jednej ze stron od zawarcia umowy ostatecznej, druga strona może dochodzić swoich praw na drodze sądowej, szczególnie jeśli umowa była zawarta w formie aktu notarialnego. | Jest mniej formalna i zazwyczaj nie daje takiej ochrony prawnej jak umowa przedwstępna. Nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży na jej podstawie. |
Forma zawarcia
Umowa przedwstępna | Umowa rezerwacyjna |
Może być zawarta w formie pisemnej lub aktu notarialnego. Forma notarialna daje możliwość egzekwowania umowy przyrzeczonej przed sądem. | Zazwyczaj zawierana jest w formie pisemnej i nie wymaga aktu notarialnego. |
Zobowiązania finansowe
Umowa przedwstępna | Umowa rezerwacyjna |
Zwykle wiąże się z wpłatą zadatku lub zaliczki, które pełnią funkcję zabezpieczenia transakcji. | Często wymaga jedynie niewielkiej opłaty rezerwacyjnej, która nie jest tak formalnie związana z transakcją jak zadatek w umowie przedwstępnej. |
Cel
Umowa przedwstępna | Umowa rezerwacyjna |
Ma na celu doprowadzenie do finalizacji transakcji i zawarcia umowy ostatecznej. | Jej celem jest czasowe zarezerwowanie nieruchomości, zwykle na krótki okres, aby kupujący mógł zdecydować, czy chce kontynuować transakcję. |
Podsumowanie
Umowa przedwstępna to niezwykle ważny element procesu zakupu nieruchomości. Zabezpiecza interesy obu stron, dając im czas na spełnienie warunków koniecznych do zawarcia umowy ostatecznej. Choć nie przenosi własności, jej rola w procesie transakcyjnym jest nie do przecenienia, szczególnie jeśli strony chcą uniknąć ewentualnych problemów i sporów na późniejszym etapie.
Comments